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2019上半年亚博app官方楼市运行分析报告

2019-07-15 点击 评论

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一、市场运行基本情况

  市场运行基本情况总体可概括为“一稳、二降、三主流”。其中,一稳指的房价稳,二降指的商品房销售量和销售总额下降,三主流指住房商品房消费市场突出以80-90㎡,90-100㎡,100-120㎡三类户型为消费主流户型。

  首先,房价稳。上半年,商品房成交均价为5607.9元/㎡在,同比下降4.85%,其中,住房商品房成交均价6297.33元/㎡,同比增加8.47%。说明中心城区房价较为稳健,市场对未来销售信心充足,虽然商品房成交均价同比小幅回落,但总体变化不大,且住房商品房成交均价稳中有升。

  其次,商品房销售量和销售总额“双降”。一方面,销售量从成交面积和成交套数看,中心城区商品房(含住房商品房)成交面积降幅均超过30%。其中,商品房销售成交面积为109.26万㎡,同比减少47.18万㎡,减幅达33.71%;住房商品房成交面积70.88万㎡,同比减少59.7万㎡,减幅达45.72%。中心城区商品房(含住房商品房)成交套数总体呈减少趋势,其中,商品房成交套数17279,同比减少1713套,减幅9.11%;住房商品房成交套数7338,同比减少6741套,减幅达47.88%。另一方面,从销售总额看,中心城区商品房成交总额61.27亿元,同比减少30.93亿元,降幅达33.55%,住房商品房成交总额44.63亿元,同比减少31.17亿元,降幅达41.12%。

  第三,三类主流消费户型住房商品房销售突出。从中心城区住房商品房成交套数情况看,上半年中心城区住房商品房成交套数总计7338,其中,主流消费户型(80-90㎡,90-100㎡,100-120㎡)成交套数5893套,占比总成交套数的80.3%。其中,80-90㎡成交1850套,占比25.21%;90-100㎡成交1429套,占比19.47%;100-120㎡成交2614套,占比35.62%。从中心城区住房商品房成交面积看,主流消费户型(80-90㎡,90-100㎡,100-120㎡)成交面积占比中心城区住房商品房成交面积的81.53%。其中,100-120㎡户型成交面积28.26万㎡,占比中心城区住房成交面积的39.87%;80-90㎡户型成交面积15.85万㎡,占比中心城区住房成交面积的22.36%;90-100㎡户型成交面积13.68万㎡,占比中心城区住房成交面积的19.3%。从中心城区住房商品房成交均价看,主流消费户型(80-90㎡,90-100㎡,100-120㎡)成交均价处于5800~6300元/㎡,在社会大众群体住房刚性需求消费能力范围内。其中,80-90㎡成交均价为5844.38元/㎡,90-100㎡成交均价为6200.54元/㎡,100-120㎡成交均价为6299.07元/㎡。


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二、销售市场运行变化分析

  (一)商品房(含住房商品房)批准预售面积变化分析:中心城区商品房和住房商品房在批准预售面积方面均呈现同比“双降”,降幅均超30%。

  2019年1-6月,中心城区商品房批准预售面积111.13万㎡,同比下降30.46%,住房商品房批准预售面积75.19万㎡,同比下降32.21%。其中,1月批准商品房和住房商品房的预售面积为上半年最高。
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  (二)商品房(含住房商品房)销售面积变化分析:商品房(含住房商品房)销售面积总体呈现出“左增右降”的平缓变化趋势,各月整体销售变化波动不大。但同比变化差异大,商品房(含住房商品房)销售面积降幅均超过30%。

  1-6月,中心城区中心城区商品房销售面积109.74万㎡,同比下降30.16%,其中住房商品房销售面积71.2万㎡,同比下降45.72%,新建商品房和住房商品房销售面积同比均下降超过30%。
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  (三)住房商品房销售价格变化分析:自2月起,中心城区住房商品房销售价格持续维持小幅增长。

  1-6月,中心城区住房商品房销售均价为6297元/㎡,同比增长8.47%。其中,6月住房商品房销售均价达6730元/㎡,继续维持小幅增长。
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  (四)商品房(含住房商品房)库存情况变化分析:商品房库存总量增加,去化周期持续延长2.5个月,住房商品房去化周期长达12.7个月。

  1-6月,中心城区房地产库存总量同比环比均增加。其中,6月商房住房库存量同比增量超过50%,环比小幅增长,去化周期整体较5月延长2.5个月。截至6月末,中心城区商品房累计待售面积336.56万㎡,同比增长21.36%,环比增长1%。其中,住房商品房待售面积累计122.41万㎡,同比增长55.24%,环比增长7.1%,去化周期为12.7个月。
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三、销售不佳、房价微涨的原因分析

  (一)住房商品房销售大滑坡,主要原因可能有二:一是住房商品房存在供需错配——导致建得多销得少。开发企业开发改善性的中高档住房较往年有所增加,但消费群体的主要消费需求仍是经济紧凑型住房。从需求端——住房商品房成交情况看,主流消费户型仍处于[80㎡,120㎡],占比成交总面积81.53%,而中高档户型120-144㎡成交面积为4.81万㎡,占比成交总面积仅6.79%;而从供给端——可预售面积情况看,开发企业新建预售商品房主流户型处于[80㎡,120㎡],占比预售总面积的76.24%,其中,120-144㎡可预售面积19.33万㎡,占比预售总面积的20.1%,约占供给主流户型预售总面积的四分之一。二是棚改政策调减刺激影响——中央削减棚改计划。同比2018年上半年,中心城区棚改工作并未全面启动,且棚改货币化资金进入新建商品房市场的资金量减少约60-70%。一方面,中心城区棚改安置工作在2019年上半年尚未完全展开,棚改资金无法对房地产市场的需求形成刺激;另一方面,棚改货币化资金参与二手房交易,新建商品房购买基础被削弱。2019年中心城区棚改政策允许棚改户使用棚改货币化资金参与二手房交易,上半年约60-70%的棚改货币化资金进入二手房交易市场,剩余约30-40%的资金进入新建商品房交易领域,整体削弱了绝大多数棚改户购买新建商品房的意愿和能力。

  (二)房价较为稳健的原因:开发企业在供给端向改善性高品质大户型住房投资转型,综合成本增加,支持房价持续小幅上涨。据1-6月不同户型供求结构分析看,商品房住房可现售面积主流户型为≤60㎡、60-80㎡、90-100㎡,分别占比可现售面积的70.15%、9.61%和7.66%;而可预售面积的主要户型为90-100㎡、100-120㎡、120-144㎡,分别占比可预售面积的12.92%、43.23%和20.1%,说明新办预售住房商品房的供给端逐渐从紧凑经济型户型向宽大舒适型户型转变,房屋建造成本较以往明显增加,为上半年房屋市场销售均价小幅上涨提供支撑。

四、下半年预判——有所回暖,但总体“稳中有降”

  一方面,商品房库存增多,去化动力不足,在无任何刺激市场需求的情况下,房地产供给端可能面临被动压缩。6月,中心城区商品房和商品住房上市面积同比跌幅均超过30%,房地产供给面积明显弱于2018年同期。中心城区商品房当期上市面积达112.13万㎡,同比下降30.46%,其中,住房商品房当期上市面积75.2万㎡,同比下降32.21%。鉴于上半年房地产库存(商品房累计可销售面积336.56万㎡,同比增长21.36%)有所增加,在中心城区房地产消费需求无法提振的情况下,预计下半年中心城区房地产在供给端会面临被动压缩的可能。

  另一方面,市场做出供给结构调整,商品房供需逐渐回归平衡,伴随中心城区棚改安置工作在下半年集中发力,销售有望回暖,但市场总体仍稳中有降。从6月当月的上市面积看,住房商品房供给面有所变化,市场开始做出调整,主流户型供给与市场消费需求逐渐保持一致。其中,80-90㎡户型占比当月上市总面积的19.12%,90-100㎡占比19.65%,100-120㎡占比38.32%,而120-144㎡占比13.22%,较其它3类户型上市面积有所降低,房地产供需将回归平衡,同时,伴随2019年下半年棚改安置工作的集中发力,预计下半年住房商品房销售有所回暖,但总体仍稳中有降。



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